Покупка недвижимости на Бали

Leasehold (Hak Sewa): право пользования на срок

• Земля или вилла берётся на определённый срок по долгосрочному договору аренды с владельцем; цена обычно платится один раз, сразу.
• Срок указан в договоре и зависит от объекта (от нескольких лет до 30). По окончании срока объект возвращается владельцу.
• Продление не происходит само: право продления, его срок и цена (или способ её определения) должны быть записаны в договоре, как и условия передачи, субаренды и наследования.
• Договор заключается у нотариуса (notaris) в Индонезии.

Freehold (Hak Milik): только для граждан Индонезии

Полная собственность (Hak Milik) есть только у граждан Индонезии (Основной аграрный закон, UU 5/1960 ст. 21). Передача Hak Milik иностранцу ничтожна по закону (ст. 26(2)). Иностранный покупатель не может оформить объект с пометкой «freehold» как Hak Milik на своё имя; он может приобрести его одним из путей ниже.

Пути для иностранцев

• Hak Pakai (право пользования): иностранец с действующим видом на жительство в Индонезии может приобрести жильё для проживания на праве Hak Pakai. Срок — до 30 лет, продление на 20 и возобновление на 30 (PP 18/2021). Действуют ограничения, например минимальная цена, разные по регионам.
• HGB через PT PMA: индонезийская компания с иностранным капиталом (PT PMA) может владеть Hak Guna Bangunan (правом застройки); HGB тоже даётся на 30 + 20 + 30 лет (PP 18/2021). Компания — это капитал, лицензия и ежегодная отчётность; объект должен соответствовать её деятельности.

Схемы с номинальным владельцем незаконны

Соглашения, по которым объект или доли компании записаны на гражданина Индонезии, а на деле принадлежат иностранцу, ничтожны: для долей — по Закону об инвестициях (UU 25/2007 ст. 33), для земли — по Аграрному закону (ст. 26(2)). Это риск потерять и деньги, и объект.

Нотариус / PPAT и проверки до покупки

• Права на землю переходят у PPAT (должностного лица по земельным актам) и регистрируются в земельном ведомстве (BPN); leasehold оформляется у нотариуса.
• Проверка сертификата в земельном ведомстве: настоящий владелец, ипотека, споры.
• Зонирование: разрешено ли в зоне жить или сдавать виллу.
• Разрешение на строительство: PBG (ранее IMB) и сертификат пригодности SLF (PP 16/2021).
• Для leasehold: оставшийся срок, условия продления и передачи, согласие всех наследников владельца земли.
• Налоги и расходы стоит получить письменно до оплаты. Советуем обратиться к своему юристу и нотариусу.