Bali'de mülk satın alma

Leasehold (Hak Sewa): süreli kullanım hakkı

• Arazi ya da villa, sahibiyle yapılan uzun süreli bir kira sözleşmesiyle belirli bir süre için alınır; bedel çoğunlukla baştan ve bir kez ödenir.
• Süre sözleşmede yazar ve mülkten mülke değişir (birkaç yıldan 30 yıla kadar). Süre bitince mülk sahibine döner.
• Uzatma kendiliğinden olmaz: uzatma hakkı, süresi ve bedeli (ya da nasıl belirleneceği) sözleşmeye yazılmalıdır. Devir, alt kiralama ve miras koşulları da sözleşmede yer almalıdır.
• Sözleşme Endonezya'da bir noter (notaris) önünde yapılır.

Freehold (Hak Milik): yalnızca Endonezya vatandaşları için

Tam mülkiyet hakkı (Hak Milik) yalnızca Endonezya vatandaşlarına tanınır (Temel Tarım Kanunu, UU 5/1960 m. 21). Bir yabancıya geçirilen Hak Milik kanunen geçersizdir (m. 26/2). İlanda "freehold" yazan bir mülkü yabancı alıcı kendi adına Hak Milik olarak alamaz; aşağıdaki yollardan biriyle edinebilir.

Yabancılar için yollar

• Hak Pakai (kullanım hakkı): Endonezya'da geçerli oturma izni olan yabancı, oturmak için bir konutu Hak Pakai ile edinebilir. Süre en çok 30 yıldır; 20 yıl uzatılabilir ve 30 yıl yenilenebilir (PP 18/2021). Asgari fiyat gibi sınırlar vardır ve bölgeye göre değişir.
• PT PMA ile HGB: yabancı sermayeli bir Endonezya şirketi (PT PMA), Hak Guna Bangunan (yapı hakkı) edinebilir; HGB de 30 + 20 + 30 yıllık sürelerle verilir (PP 18/2021). Şirket kurmak sermaye, iş izni ve yıllık raporlama yükümlülüğü getirir; mülk şirketin işine uygun olmalıdır.

Başkasının adına (nominee) düzenlemeler yasal değildir

Mülkü ya da şirket hissesini bir Endonezya vatandaşının adına tutup gerçekte yabancıya ait olduğunu söyleyen anlaşmalar geçersizdir: hisse için Yatırım Kanunu (UU 25/2007 m. 33), arazi için Temel Tarım Kanunu (m. 26/2). Bu yol, parayı ve mülkü kaybetme riski taşır.

Noter / PPAT ve satın almadan önce kontroller

• Arazi haklarının devri PPAT (tapu işlemleri noteri) önünde yapılır ve tapu dairesine (BPN) tescil edilir; leasehold sözleşmesi noter önünde yapılır.
• Sertifika kontrolü: tapu dairesinde gerçek sahibi, ipotek ya da ihtilaf olup olmadığı.
• İmar (zoning): arazinin bulunduğu bölgenin oturmaya ya da villa kiralamaya izin verip vermediği.
• Yapı izni: PBG (eski adıyla IMB) ve kullanım belgesi SLF (PP 16/2021).
• Leasehold'da: kalan süre, uzatma ve devir koşulları, arazi sahibinin bütün mirasçılarının onayı.
• Vergiler ve masraflar ödemeden önce yazılı olarak hesaplanmalıdır. Kendi avukatınıza ve notere danışmanızı öneririz.