شراء العقارات في بالي

Leasehold (Hak Sewa): حق انتفاع لمدة محددة

• تؤخذ الأرض أو الفيلا لمدة محددة بعقد إيجار طويل مع مالكها، ويُدفع الثمن غالبًا مرة واحدة مقدمًا.
• تُكتب المدة في العقد وتختلف من عقار لآخر (من بضع سنوات حتى 30 سنة). وعند انتهائها يعود العقار إلى مالكه.
• التمديد ليس تلقائيًا: يجب أن يُكتب في العقد حق التمديد ومدته وثمنه (أو طريقة تحديده)، وكذلك شروط التنازل والتأجير من الباطن والإرث.
• يُبرم العقد أمام كاتب عدل (notaris) في إندونيسيا.

Freehold (Hak Milik): للمواطنين الإندونيسيين فقط

الملكية الكاملة (Hak Milik) حكر على المواطنين الإندونيسيين (قانون الأراضي الأساسي UU 5/1960، المادة 21). ونقل Hak Milik إلى أجنبي باطل بحكم القانون (المادة 26/2). فلا يستطيع المشتري الأجنبي تملّك عقار معروض بصفة "freehold" باسمه بصيغة Hak Milik، بل يمكنه الحصول عليه بأحد الطرق التالية.

الطرق المتاحة للأجانب

• Hak Pakai (حق الانتفاع): يمكن للأجنبي الحاصل على إقامة سارية في إندونيسيا تملّك مسكن للسكن بحق Hak Pakai. المدة 30 سنة كحد أقصى، تُمدَّد 20 سنة وتُجدَّد 30 سنة (PP 18/2021). وتنطبق حدود مثل حد أدنى للسعر تختلف حسب المنطقة.
• HGB عبر شركة PT PMA: يمكن للشركة الإندونيسية برأسمال أجنبي (PT PMA) تملّك حق البناء (Hak Guna Bangunan) لمدد 30 + 20 + 30 سنة (PP 18/2021). وتأسيس الشركة يعني رأس مال وترخيصًا وتقارير سنوية، ويجب أن يناسب العقار نشاط الشركة.

ترتيبات التسجيل باسم الغير (Nominee) غير قانونية

الاتفاقات التي تسجّل العقار أو حصص الشركة باسم مواطن إندونيسي مع النص على أنها ملك لأجنبي باطلة: للحصص بموجب قانون الاستثمار (UU 25/2007، المادة 33)، وللأرض بموجب قانون الأراضي الأساسي (المادة 26/2). وهذا الطريق يعرّضكم لخسارة المال والعقار معًا.

كاتب العدل / PPAT والفحوص قبل الشراء

• تنتقل حقوق الأرض أمام PPAT (موظف سندات الأراضي) وتُسجَّل في مكتب الأراضي (BPN)، ويُبرم عقد الـ Leasehold أمام كاتب عدل.
• فحص الشهادة في مكتب الأراضي: المالك الحقيقي، وأي رهن أو نزاع.
• التنظيم العمراني: هل تسمح المنطقة بالسكن أو بتأجير الفيلا.
• رخصة البناء: PBG (سابقًا IMB) وشهادة صلاحية الاستخدام SLF (PP 16/2021).
• في الـ Leasehold: المدة المتبقية وشروط التمديد والتنازل وموافقة جميع ورثة مالك الأرض.
• يجب الحصول على الضرائب والتكاليف كتابةً قبل الدفع. ننصحكم باستشارة محاميكم وكاتب العدل.